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【昱泰机构】迟福林:海南楼市与海南的发展不可分割

昱泰机构 2019-01-10 22:00:50


近日,对于外界极端关心的海南房地产政策和房地产市场态势,迟福林表示,从自贸港建设大目标出发,促进海南房地产中长期发展的方案,稳定各方对海南至关重要。


中国(海南)改革发展研究院院长迟福林,对海南的了解、理解,深刻又全面,这源于1988年起他和海南结缘,至今已经30年时间。


当年的4月13日,七届全国人大一次会议通过了《关于设立海南省的决定》《关于建立海南经济特区的决议》,同意把海南岛建设为我国最大的经济特区。


此时的迟福林刚从北京调任海南省委政策研究室、省体制改革办主要负责人不过5个月时间。


此后的30年,迟福林与海南紧密联系在一起,“我为自己能够投身我国最大经济特区的改革开放事业中、实现自己的人生梦想和价值感到兴奋”。在今年4月13日中央批准海南建设自贸区和自由港时,迟福林面对中央电视台的采访镜头,哽咽着说“因为为了这个事情,我们期盼了30年,有了这一条,海南真的会实现我们的海南梦”,让人动容。


现在,距离自贸区(自由港)设立,以及海南出台史上最严格限购政策成了中国唯一一个全省限购的地方,已经过去了5个月。


外界都很关心海南新机遇、新角色和房地产到底要怎么干这些重大事情,迟福林表示,海南目前的主要考虑是:按照短期与中长期结合的原则,以市场化改革为导向,以扩大土地供给总量和优化土地供给结构为核心,以保障中低收入群体住房为重点,加快建设多主题供给、多渠道保障等新型住房制度。


海南的房地产市场平稳发展与区域发展前景是连在一起的关系,人口则是区域发展的内推力。迟福林称,按照现在的预测,到2030年,海南人口数量将从900万可以发展到1200万,甚至接近1500万,这给房地产提供了巨大的需求和空间。


在此之前的2017年,是海南房地产历史上收成最好的一年,全省房地产市场卖了2713亿元货值的房子,销售额相当于海南2017年GDP的五分之三。


4月22日最严限购政策出台一个月不到,5月13日晚,海南省政府召开新闻发布会,公布了《百万人才进海南行动计划(2018-2025年)》,计划到2020年,吸引各类人才20万人以上;到2025年,实现“百万人才进海南”目标。


关于人才住房保障的具体内容为:


《关于引进人才住房保障的指导意见》中规定,该省以人才公寓、住房租赁补贴和购房补贴和购买商品住宅三种方式保障引进人才住房,人才自在海南落户之日起购买商品住宅,享受本地居民同等待遇。


人才住房保障的对象为:经海南省级职能部门认定的大师级人才、杰出人才、领军人才、拔尖人才、其他类高层次人才,全日制硕士、本科、大专毕业生,具有中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才。


海南省人才住房保障方式分为三种:人才公寓、住房租赁补贴和购房补贴和购买商品住宅。其中人才公寓面向今年5月13日后引进的大师级人才、杰出人才、领军人才供应,每人限供一套。面积标准为:大师级人才一般不超过200平方米(套型建筑面积,下同),杰出人才一般不超过180平方米,领军人才一般不超过150平方米。人才公寓8年免收租金,人才全职工作满5年由政府无偿赠与80%产权,满8年无偿赠与100%产权。


住房租赁补贴和购房补贴发放对象为今年5月13日后引进的50岁以下拔尖人才和其他类高层次人才,40岁以下全日制硕士毕业生,35岁以下全日制本科毕业生和具有中级专业技术职称的人才,海南省普通高等学校2018年及以后全日制应届毕业生参照执行。


住房租赁补贴累计发放不超过36个月,拔尖人才5000元/月,其他类高层次人才3000元/月,硕士毕业生或具有中级专业技术职称的人才2000元/月,本科毕业生1500元/月;购房补贴累计发放不超过3年,拔尖人才6万元/年,其他类高层次人才3.6万元/年,硕士毕业生或具有中级专业技术职称的人才2.4万元/年,本科毕业生1.8万元/年。


就是说,未来7年,海南将努力引进100万高层次人才。从数字的对比上观察与计算,过去的7年时间,海南正好卖了接近100万套房子。


可以这么认为,这100万新人才,就是未来海南房地产的希望所在。而且只要政策宽松,更多的人和资本还会自发涌进。



但在目前的严厉管控局面之下,如何做好海南房地产市场的发展,迟福林指出了四个方向。


第一,形成发挥市场在房地产资源配置中起决定性作用的基本格局,房产和地产都是重要的资源,平稳建设发展的长远机制,核心是政府在保证基本住房需求前提下,发挥市场在房产资源配置中的决定性作用,实现市场的归市场,保障的归保障,政府的归政府。


第二,谋划房地产市场健康平稳发展的长效机制。这个长效机制包括阶段采取必要的行政手段。当前需要尽快研究制定房地产中长期发展的总体规划。要留出改革的时间和发展的时间,这已经到了尽快落实的地步,不可能把时间拖得很长。


第三,核心问题在于抓住土地资源有效供给这一核心问题,土地资源稀缺、新增土地供给趋紧,是导致房价居高不下的原因之一。海南成交均价每亩436万元,同比增长89.6%。这增加了房地产开发成本,由此提高了房价增长的内需。所以,解决这个失衡矛盾,要率先实现城市土地市场与农村土地市场的统一,优化土地供给结构提高效率。


第四,加快住房租赁市场,满足多元化住房需求。加快发展住房租赁市场对海南特别重要,目前我国规模化住房租赁份额只占房地产市场2%,与发达国家相比有很大差距。海南要充分借鉴香港、北京、上海等经验,尽快规范住房租赁市场。



对于处在开发前端的企业,怎么抓机会和出打法?迟福林分析称,海南房地产市场的机会除了上述所说的未来人口数量,还有两大优势支持,一是海南房地产可以发展养老、医疗、健康,对于海南房地产如何在增加服务型功能为目标的房地产转型上,企业可以尝试。


二是在宣布自贸港前,为了创造一个很好的发展环境,海南省出台了严格的限购政策,只是作为短期限制方案。


在海南的30年间,迟福林一直是政府智囊,他参与了几乎所有海南区域发展规划的研究制定,从最初的“特别关税区”到“海南国际旅游岛”再到“海南行政区划改革”等重大谋划。


例如十年前的2008年5月7日,在"海南改革开放发展高层论坛"上,迟福林作了《抓住机遇,务实推进海南自由贸易区进程》演讲,提出了建立海南自由贸易区建议。


十年后的今天,建议变成国策。在海南房地产政策选择、市场走势和商业空间上,迟福林26日的分析与建议,正是很多房地产公司最关心的事情。

4月22日全岛实施限购后,海南房地产市场出现了短期压力,一些地产公司如旭辉将其海南公司降级,划到深圳公司管理。


但 2017年海南房地产销售额排名前五的公司恒大、碧桂园、雅居乐、鲁能和融创并没有放弃这个重要的市场, 而是紧盯被限但仍然刚性存在的80%岛外客群,并在产品和销售策略上进行了具体的应对,同时积极争夺岛内20%的客户资源。


融创的海南动作则频频。9月6日,融创中国董事会主席孙宏斌在北京举行的海南省引进外资项目洽谈会上,与海南省领导面对面、一对一洽谈,要点就是融创在海南发展文旅产业。随后,三亚市政府与融创中国签署战略合作框架协议,就携手引入国际IP打造旅游产业生态圈,助推三亚市全域旅游建设等方面开展战略合作。


这正是迟福林所提倡的海南要转型到服务型功能为目标的房地产上的最新案例。

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