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【东方地产 | 数读楼市】销售增速首次转负,继续看好租赁概念股

地产加把劲 2019-02-17 15:14:40


统计局公布9月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为17467万平方米、11150亿元、16037万平方米,同比增速分别为-1.5%、9.2%、1.4%,前值分别为4.3%、7.8%、5.3%。


核心观点


单月销售增速首次转负,“金九银十”风光不再。9月全国商品房销售面积同比增长-1.5%,销售面积同比增速自2015年3月以来首次转负;销售金额同比增长1.6%,主要是受益于销售均价同比上涨了3.2%。9月销售面积增速下降符合我们的预期,其主要原因有:1)9月份全国多地集中出台了房地产调控政策,限制了房地产的供需;2)开发商推盘减少;3)房贷利率进一步提升,抑制了购房需求。我们认为,短期来看房地产调控政策难以松动,供需双弱,销售难以出现大幅回暖,“金九银十”风光不再,虽然四季度可能会出现开发商为了完成业绩目标而集中推盘,但整体供应量不会特别大,销售下滑的趋势难以改变。


投资增速继续回升,新开工面积增幅缩小。9月份房地产开发投资额为11150亿元,同比增长9.2%,增速较上月上升了1.4个百分点。9月份房企到位资金为13291亿元,同比增长1.2%,较上月下降了2.7个百分点,其中房款的增速为-9.6%,较上月下降了13.7个百分点;非房款增速为12.8%,较上月上升9.2个百分点。从拿地上看,拿地成本大幅提升。9月全国土地购置面积为2504万平米,同比增长25.5%;但土地成交价款为1540亿元,同比增长65%,增幅较上个月提高了14个百分点,高地价使得房企保持谨慎的拿地态度。9月份房地产新开工面积为16037万平方米,同比增长1.4%,增速较上月下降了3.9个百分点,符合我们的预期。我们预计10月份投资增幅有小幅扩张,新开工面积继续维持正增长。



投资建议及投资标的


基于目前的政策和房地产市场情况,我们有以下三条推荐主线:

1)在目前的租赁政策的红利催化下,我们认为租赁作为房地产长效机制不可或缺的一部分,未来的发展必将超出大多数人的预期,我们将持续看好租赁市场的巨大发展空间。推荐世联行、滨江集团、三六五网,嘉宝集团、建议关注昆百大A和国创高新


2)在房地产调控政策较难松动的背景下,我们认为龙头公司将得益于原有的资源储备和稳定的推盘节奏,比较优势将更加突出。推荐万科A、保利地产,华夏幸福、建议关注新城控股、阳光城


3)在北京总规和京津冀一体化发展提速的阶段,我们看好在北京及京津冀土储较多的公司,建议关注金融街、北京城建。



风险提示

销售增长大幅低于预期。政策调控严厉程度超预期。利率出现明显上升。

单月销售增速首次转负,符合预期

单月销售面积增速首次转负,“金九银十”风光不再。9月全国商品房销售面积同比增长-1.5%,销售面积同比增速自2015年3月以来首次转负;销售金额同比增长1.6%,主要是受益于销售均价同比上涨了3.2%。9月销售面积增速下降符合我们的预期,其主要原因有:1)9月份全国多地集中出台了房地产调控政策,限制了房地产的供需;2)开发商推盘减少;3)房贷利率进一步提升,抑制了购房需求。我们认为,短期来看房地产调控政策难以松动,供需双弱,销售难以出现大幅回暖,“金九银十”风光不再,虽然四季度可能会出现开发商为了完成业绩目标而集中推盘,但整体供应量不会特别大,销售下滑的趋势难以改变。


投资增速回升,新开工增幅缩小

投资增速继续回升,新开工面积增幅缩小。9月份房地产开发投资额为11150亿元,同比增长9.2%,增速较上月上升了1.4个百分点。9月份房企到位资金为13291亿元,同比增长1.2%,较上月下降了2.7个百分点,其中房款的增速为-9.6%,较上月下降了13.7个百分点;非房款增速为12.8%,较上月上升9.2个百分点。从拿地上看,拿地成本大幅提升。9月全国土地购置面积为2504万平米,同比增长25.5%;但土地成交价款为1540亿元,同比增长65%,增幅较上个月提高了14个百分点,高地价使得房企保持谨慎的拿地态度。9月份房地产新开工面积为16037万平方米,同比增长1.4%,增速较上月下降了3.9个百分点,符合我们的预期。我们预计10月份投资增幅有小幅扩张,新开工面积继续维持正增长。


维持全年销售、投资、新开工增速预测

维持对2017年全年销售面积、开发投资额、新开工面积的同比增速预测为5%、8.5%、10%。



投资建议

十九大报告中明确提出建立租购并举的住房制度,住房租赁市场将得到快速发展。2017年10月18日,习总书记在十九大报告中明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。九部委联合发布住房租赁新政以来,各地租房租赁政策纷纷出台,租赁市场迎来一波政策红利。此次十九大报告中又明确提出“租购并举”的住房制度,我们认为后续租赁市场的支持政策会加速落地,住房租赁市场将得到快速发展。


截止到今年9月,前十大房企集中度达到24.4%,前100强房企集中度达到53.2%。房地产行业集中度提升的逻辑仍在继续,除个别房企外,1-9月龙头房企的销售金额同比增速基本都超过了全国水平。其中融创以134%的增速位居继续领跑龙头房企,碧桂园和龙湖分别以100%和97%的增速位列二三名,与8月份相同,增速翻倍的均为内房股。A股当中,万科和保利的增速分别为50%和34%,增速较1-8月均有所提高。


北京总体规划(2020-2035)正式出台,两翼齐飞助推京津冀一体化发展。2017年9月27日,中共中央国务院发布关于对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的批复,提出“一核两翼”的发展规划,着力优化提升首都功能,有序疏解非首都功能,将北京建设成国际一流的和谐宜居之都。作为新北京规划的“两翼”,北京城市副中心与雄安新区将承接北京人口及资源的疏解,并积极布局产业辐射周边,推动整个京津冀区域的一体化发展。因此总规落地期间,京津冀区域将产生一系列的投资机会。


因此,基于目前的政策和房地产市场情况,我们有以下三条推荐主线:

1)在目前的租赁政策的红利催化下,我们认为租赁作为房地产长效机制不可或缺的一部分,未来的发展必将超出大多数人的预期,我们将持续看好租赁市场的巨大发展空间。推荐世联行、滨江集团、三六五网,嘉宝集团、建议关注昆百大A和国创高新;


2)在房地产调控政策较难松动的背景下,我们认为龙头公司将得益于原有的资源储备和稳定的推盘节奏,比较优势将更加突出。推荐万科A、保利地产,华夏幸福、建议关注新城控股、阳光城;


3)在北京总规和京津冀一体化发展提速的阶段,我们看好在北京及京津冀土储较多的公司,建议关注金融街、北京城建。


风险提示

销售增长大幅低于预期。在政策调控的压力下,如果销售金额低于预期,就会影响开发商的盈利能力和周转能力。


政策调控严厉程度超预期。9月份房地产调控政策集中出台,对房地产销售产生了影响。如果政策调控加码,严厉程度超预期,将会给接下来的房地产销售产生超预期的负面影响。


利率出现明显上升。未来若因为全球利率环境变化及中国金融风险局部爆发等因素使得国内利率明显上升,将对房地产市场销售带来明显的负面影响。



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