山西老年主题游交流组

海南建省30年,出台楼市史上最高“严”政

九天机构 2019-02-11 12:44:54


热烈祝贺九天机构牵手2017年中国房企百强企业之排行32位的鲁能集团。合作项目有鲁能海蓝福源和鲁能海蓝公馆。




宏观利好频发


国家战略地位愈加强化


在中国改革开放40周年、海南建省办经济特区30周年之际,海南迎来了新的四大战略定位:全面深化改革开放试验区国家生态文明试验区国际旅游消费中心国家重大战略服务保障区

 

 1、4月13日下午,在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上,高层决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。这是高层着眼于国际国内发展大局,深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的重大决策,是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。


 2、4月18日上午,国家移民管理局在发布会上通报,经国务院批准,自2018年5月1日起,决定将赴海南旅游的免签旅游团国家由26国放宽到59国,将外国游客入境海南的免签停留时间延长至30天,将团队免签放宽为个人免签。

 


回望2017年底的《海南省旅游发展总体规划(2017—2030)》!


规划通知要求:


近期(2017—2020年):至2020年,基本建成国际旅游岛。

将海南打造成我国旅游业改革创新试验区,创建全域旅游示范省。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨;旅游国际知名度、美誉度有较大提高;旅游产业质量和效益全面提升;在旅游综合管理、旅游投融资、旅游业发展引导、旅游公共服务、旅游市场监管等方面取得改革突破。到2020年,旅游总人数超过8000万人次,年均增长7.4%;接待入境游客超过120万人次,年均增长12.5%;旅游总收入超过1000亿元,年均增长10.4%。


中期(2021—2025年):至2025年,建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游、森林生态旅游、特色城镇旅游、购物旅游、产业旅游、专项旅游等10大旅游产品实现突破性发展;旅游基础设施和服务设施进一步完善;海南旅游管理和服务水平全面提升;旅游产业质量、效益达到国际先进水平。到2025年,旅游总人数超过1.1亿人次,年均增长6.6%;入境旅游人数超过200万人次,年均增长10.8%;旅游总收入超过2000亿元,年均增长12.7%。


远期(2026—2030年):至2030年,建成世界一流的国际旅游目的地。

国际高端休闲度假旅游项目体系成熟;旅游产品体系全面升级;世界一流的旅游休闲环境和服务环境全面实现。到2030年,旅游总人数超过1.5亿人次,年均增长6.4%;入境旅游人数超过300万人次,年均增长8.4%;旅游总收入超过3000亿元,年均增长9.6%。


优先发展海澄文一体化综合经济圈和大三亚旅游经济圈,有序带动东部、西部国际化发展,稳步推动中部、三沙旅游崛起。


海澄文一体化综合经济圈,包括海口、文昌、澄迈3市县。

大三亚旅游经济圈,包括三亚、乐东、陵水、保亭4市县。


回望前段时间海南省委书记的表态!


中国经营报 新闻


2018年3月5日下午,第十三届全国人民代表大会第一次会议海南省代表团举行了全团会议。海南省委书记刘赐贵表示,海南省对房地产行业十分重视,岛外想买多少,我们就建多少——这种历史一去不复返。


刘赐贵表示:“一个是要把房地产的库存大量消耗,另一个是就是要堵住源头,不能够再批地了,有地的房地产商不能够再建了。我们要改变房地产一业独大的情况,(海南)确定了十二个产业,当然房地产业也是十二个产业之一,我们从今年开始保持10%的增长,它还是要增长,但是这种增长是在质的提高基础上,(海南)取消了100平米以下房子。”


他还表示;“我们采取了系列措施,也是史上最严厉的措施来控制。我们中部四个核心市县,全部取消商品房对外销售,其他市县也按照计划进行。我们还取消了2/ 3市县GDP考核,因为这些大部分都是靠房地产,所以这个政绩观,考核的指挥棒,也能够限制房地产。” 




九天观点:

这是借海南向世界展示中国更坚决的改革开放的决心,这是海南史上最大的利好政策!教育要建设全球一流,人才要尽量全球引进,财政要集全国力量。


一项政策的落地,一个概念的提出,反映最灵敏的永远都有地产的影子。如今自由贸易港身份加持的海南亦如此。


海南省取消了2/3的市县的GDP考核,因为这些地方的增速靠的就是房地产市场,史上最严酷的调控也随之出台,四个核心市县全部取消商品房对外销售。


海南购房条件


2018年宏观利好,史上最严限购来了,海南购房限购、限贷、限售和限社保。



海口房价涨幅排名第一


国家统计局数据显示,海口、秦皇岛、长春等城市房价上涨过快,在环比增幅中排名前三。

 

具体而言,海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%;秦皇岛新房价格环比上涨1.4%;长春则上涨1%。

 

海口为海南省省会,在海南建省办经济特区30周年之际,中央支持海南新一轮改革开放的一系列政策发布,更让海南楼市的关注度上升。

 

不过海南省住建部门相关负责人对此表示,海南针对上涨预期全面升级调控政策,防止新一轮的炒作行为。



史上最严调控“省八条”出台


2018年3月31日

限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售

非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。

非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


2018年4月14日

海南建设用地总量在现有基础上不增加

中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见中称,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。


2018年4月16日

重点打击恶意炒作哄抬房价行为

海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》,《通知》明确对落实调控目标不力、量价上涨过快的市县,海南省将进行约谈问题,并且对违法违规的房企或炒作哄抬房价等行为,给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。





回顾2017年全年海南政策


2017海南继续深化房地产“两个暂停”政策,重点打压炒房风气。



九天观点:

海南房地产政策越来越细化,购房政策越来越严格。减少海南房地产投资比重,继续深化“两个暂停”、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策;停止开发外销房地产,即将来未有新房源可售,间接促进当地二手房市场,同时也将促进当前正在开发房地产的价格;严格执行预售许可证、价格备案、公建配套等制度,妥善处理历史遗留问题,科学调控房地产开发规模、结构、布局和节奏。


土地层面


最大限度提高土地使用效率

土地稀缺 放大价值




土地:整体供求“量减价增”2017土地市场遭“腰斩”




2015-2017年,经营性用地供求双减,但供应量减幅大于成交量减幅,总体供求渐趋平衡;


2015-2017年,经营性用地成交面积在去年下跌45%基础上再次下滑6.5%,楼板价由1,353元/㎡上涨至3,058元/㎡,上涨幅度高达126%(2017年涨幅64.3%);


经营性用地成交结构方面,三年住宅用地累计增为-21%,商业用地累计增幅为21%。


18市县楼板价差异较大,梯队明显



近三年海南全省经营性用地成交总量为2,180.21万㎡,其中2017年全省经营性用地成交总量为559.45万㎡;


2017年十八市县经营性用地综合楼板价三亚最高,为9,138元/㎡,独占鳌头;


十八市县按2017年经营性用地综合楼板价可分为三梯队,两大核心区域市场接受度较高,房企取地意愿强烈;


海口、三亚、儋州楼板价上涨幅度144.6%、73.5%、-18.4%。


九天观点:

2017年海南土地市场成交宗数整体呈波浪型走势,成交面积走势平稳。结构表现来看,土地供应仍持续缩减,商办等综合地块有望逐步增加。

在双暂停背景下,海南省经营性用地供应下滑2/3,但各市县楼板价格多数上扬,海口、三亚多幅地块屡创新高;楼板价屡创新高,结合当前市场成交趋势,预示未来商品房的价格仍可能进一步突破。



商品房市场


库存低位、供不应求、成交旺盛


商品房销售情况:2017年海南省商品房销售金额2713.72亿元,同比增长82.1%。海南省商品房销售面积2292.61万㎡,同比增长52.0%,商品住宅库存去化期从2015年的45个月,下降到2017年底11个月的合理区间。



海南库存:2017年底海南省商品房库存为1683万平方米,去化周期为10个月。



各市县销售情况:排名前五市县销售面积占到全省六成多



海口、澄迈、儋州、三亚、陵水五大市县销售面积占到全省的67%,中部市县排名靠后;三亚均价仍最高,达到24,931元/㎡,三亚由于库存小导致其今年销售面积降低,澄迈受到海口火热市场的外溢,销售面积排名仅次于海口。


三亚:4月新政陆续出台后,价格逐步攀升,传统旺季成交量明显下跌。



2017年1-12月三亚商品房共签约37073套,成交总额为721.9亿元,全年成交均价在24931元/㎡左右;


新政策刺激了一部分人买房的同时,也提高了购房资格,导致整体成交量呈下降趋势,10-12月处于价涨量跌的态势。


中长期来看海南的潜力还是非常大


之前反复说过,房价的涨跌,眼前:跟库存需求供给量和国家政策息息相关;前期:跟货币政策、银行利率、通货膨胀;中期:跟土地供给平衡关系;后期:跟人口流入趋势息息相关。


进入求“质”时代的海南,未来人口的流量会倍增


经过多年的发展以及2017年的大调整,海南旅居市场已经从粗放规划式发展,重量不重质,以市场扩容扩量为主的时代,转变进入追求品质时代。

 

从2017年8月份继续落实“两个暂停”政策开始,逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量,到全面限制100平方米小户型建设,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,加强生态资源保护等。

 

去年这一系列的政策密集出台,透露出海南政府对房地产一支独大的重视,对海南的生态环境保护和提高开发的品质基础配套设施的建设,提出了更高的要求。

 

随着人口结构的老龄化、环境恶化与亚健康现象的日渐普遍,以及全球整体健康理念的革命性影响,人们对健康养生养体的需求成为继温饱需求之后,消费升级肯定是市场主流趋势和时代发展热点,也是旅游休闲度假的核心市场,海南的这一系列的改革,只会让海南国际旅游岛迎来全新的机会点。


九天观点:

海南4月新政陆续出台后,价格逐步攀升,传统旺季成交量明显下跌。商品住宅库存去化期从2015年的45个月,下降到2017年底11个月的合理区间,去化效果明显。


海口、澄迈、儋州、三亚、陵水五大市县销售面积占到全省的67%;三亚由于库存小导致其今年销售面积降低。中部被禁止房地产开发后,楼盘余量也几乎售尽。


在政策不断调控的洗礼下,品牌房企加快扩张步伐,行业集中度越来高。


目前碧桂园、恒大、万科三个大型房企销售额在百强房企占比达到 23% ,品牌房加速土地储备节奏,未来仍将土地为王,未来小型房企逐步将会被淘汰。近年品牌房企扎堆入驻海南。